めちゃくちゃ為になる 見るだけで分かる登記識別情報と登記済証
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宅建試験のテキストには載ってないけどめちゃくちゃタメになること!!めちゃタメの第5回目です。
宅建試験では「登記識別情報」という謎ワードが出てきます。
一体何の書面で何に使うのでしょうか。
この記事では、司法書士が登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）と登記済証（とうきずみしょう）について分かりやすく解説します。
登記識別情報と登記済証は同じもの？
登記識別情報も登記済証も、どちらもいわゆる不動産の「権利証」のことです。
権利証についてはイメージの通りなので難しく考えなくても大丈夫です。
不動産を不正に転売されたりしないように、所有者であることを証明するための証書です。
では登記識別情報も登記済証もどちらも権利証であるとはどういうことでしょうか？
この2つは歴史を紐解けばすぐに理解できます。
～平成17年頃まで
昔から権利証といえば冊子になっているものが一般的でした。
数枚の和紙に不動産の情報（地番や所有者など）や登記官のハンコが押されていて、何やら重要書類っぽい見た目をしていました。
この昔ながらの権利証のことを「登記済証」といいます。
画像リンク：塚本司法書士･行政書士事務所 佐野司法書士事務所
表紙のタイトルは「登記権利証書」、「登記済証書」、「登記済証」など様々ですが、全て権利証であり意味は同じです。
中身を見てみると、縦書きな上に昔の漢数字（壱、弐、参…）なので読みにくくて仕方ありません。
また、画像をご覧の通り、まさに紙で出来ているためインターネットとの相性は最悪です。
そこで、現代に近づくにつれて登記済証は姿形と名前を変えました。
登記識別情報への移り変わりです。
平成17年～
平成17年といえば誰も知られない中、Youtubeが誕生した年ですね。
不動産登記法にも大きな変化が現れました。
それまで書類申請のみだった不動産の登記がオンライン…つまりインターネットで登記申請ができるようになったのです。
ただし、これまで通りの冊子である「登記済証」ではインターネットに対応できません。
スキャンしてPDFにすればいいじゃん！とはなりません。権利証ですから。運転免許証のコピーだけを持っていても無免許運転になるのと同じです。
このインターネットの登記申請に権利証を対応させるために、12桁のパスワード（英数字）を記した1枚の紙を発行することにしたのです。
それが「登記識別情報」です。
パスワードという”情報”なので登記識別”情報”という名称です。
リンク：法務省
プラスワン
登記識別情報への切り替えは全国の法務局で一斉に行われたわけではありません。
平成17年3月に”さいたま地方法務局上尾出張所”から順番に切り替わっていき、平成20年5月に”鹿児島地方法務局与論出張所”（現在は廃庁）を最後に全ての法務局がオンライン庁となりました。
つまり平成17年3月～平成20年5月までの間は、登記済証を発行する法務局もあれば、登記識別情報を発行する法務局もあるという状況でした。変革期ならではですね。
登記済証は現在も使えるの？
登記済証は現在でも問題なく使えます。
今現在では法務局から新たに発行される権利証は全て「登記識別情報」ですが、手元にある登記済証は有効です。
登記識別情報を発行してもらうとき（買主になるとき）
発行してもらえる人は誰か
登記識別情報は不動産の登記が完了すれば法務局が発行してくれます（費用はかかりません）。
よくある例で言えば、不動産を売買したときの”買主”に対してや、親が死亡した場合に不動産を相続した”相続人”に発行されます。
意外にも発行されない場合でいえば、既に登記をしている人が引っ越しや結婚・離婚したことによって”住所変更”、”氏名変更”の登記申請をした場合には、登記識別情報は発行されません。これは、所有者自体が変わったわけではないからです。
また、抵当権の登記を抹消するときも発行されません。権利自体が消えるわけなので新たに発行するわけがないですよね＼(^o^)／
受け取り方法
受け取り方法は登記の申請書に記載しておきます。
リンク：司法書士法人 梅田リーガル
登記を申請した法務局へ取りに行けば、手渡しでもらうことができます。
また、登記申請をする際にあらかじめ封筒を用意しておけば通常は書留郵便や配達証明付きで郵送してくれます。
上画像の”送付の方法による”ということは「郵送してください」と書いているわけですね。
建物と土地だと何通？
不動産1個につき登記識別情報が発行されます。
1.一戸建て（宅地と建物）を買った場合
土地…1通 建物…1通
土地と建物まとめて1通ではないことに注意です。
2.一戸建て（宅地と私道と建物）を買った場合
土地…2通（私道部分があるから） 建物…1通
3.マンションを買った場合
原則として1通（敷地とマンション部分が分離している場合はそれぞれ1通ずつの合計2通ですが、そんなマンションは珍しいため例外的です。）
マンションの場合は敷地とマンション部分が一体化していると考えるのが原則です。
夫婦で買ったら何通？
一戸建て（宅地と建物）を夫婦で持分2分の1ずつ共有するという話はよくあります。
その場合、登記識別情報は夫用と妻用の合計2通が発行されます。
一戸建てを夫婦で買ったら
上記を組み合わせてみましょう。
・一戸建て（宅地と建物）を夫婦共有で買った場合
土地…2通 建物…2通
それぞれの不動産について、夫用と妻用に登記識別情報が発行されます。
登記識別情報を提出するとき（売主のとき）
不動産を購入した時や相続した時に既に登記識別情報を発行してもらっています。頑張って探しましょう。
保管場所が分からなくなっていることの方が多いため、家をひっくり返すように探す方もいます。そしたら銀行の金庫にあったとかなんとか…(-.-;)
登記識別情報に記載されている12桁のパスワードは不正防止のため目隠しされています。
目隠しはおおよそ以下の2種類のパターンです。
シール形式の登記識別情報
平成２７年２月２３日までは12桁のパスワードをシールで隠していました。
リンク：司法書士東堤エリ事務所
折込方式（袋とじ）になっている登記識別情報
平成２７年２月２３日以降は折込方式…つまり、袋とじのように切り取り線に沿って切る形式になりました。
また、同時期から12桁のパスワードの横にQRコードもつくようになりました。
リンク：高知県司法書士会
もしも司法書士に依頼している場合、どちらのパターンでも開けない（シールを剥がさない）ようにしておきましょう。
開けていないまま司法書士に渡せば、司法書士が開けてくれます。
もしも、開けてしまっている場合は仕方ないのでそのまま司法書士に渡しましょう。
「（開いてるやん…）」と司法書士が心の中でツッコみます＼(^o^)／(もちろん必要があれば失効証明の確認を取ります)
プラスワン
司法書士に依頼している場合、開けてしまっていると司法書士はその登記識別情報が不正に使用されていないか等の調査をする場合があります。
パスワードが漏れている可能性があるということは何者かが不正に利用した可能性もゼロではないからです。
「シールを剥がしただけ」、「袋とじを開けただけ」ですが、”クレジットカードの個人情報と暗証番号が流出した可能性がある”くらいに重い出来事です。
シール形式の落とし穴（余談）
登記識別情報のシールが以下のように劣化して剥がれにくくなる場合がよくあります。
リンク：はなみずき通信
司法書士は剥がすときにドライヤーで温風を当てるなどをすれば剥がしやすくしますが、デリケートな証書なので細心の注意が必要です。
法務省はこのような場合は、登記識別情報を再作成してくれます。
→法務省 登記識別情報通知書のシールのはがれ方が不完全である場合の取扱いについて（重要なお知らせ）
登記識別情報は再発行できるか
登記識別情報を紛失される方は多いです。
では、法務局に行けば再発行してもらえるかといえば、それはできません。
これは権利証が再発行すらできないほどの重要書類であるということを表しています。
上記のシールが剥がれにくかった場合の”再作成”は特殊な例です。”再発行”はありません。
登記識別情報を紛失した場合の代替手段
登記識別情報の再発行はできませんが、登記識別情報の代わりになるものを作ることができます。
方法は以下の3つです。
1.事前通知（費用目安：無料）
法務局が「所有者は間違いなくあなたですね？」という通知を出してくれます。
2.司法書士による本人確認（費用目安：約5万円～10万円）
司法書士が「この方が間違いなく本人です」という書面を作成します。
3.公証人による本人確認（費用目安：約4000円～1万円）
公証人が「この方が間違いなく本人です」という書面を作成します。
2.と3.は同じ内容ですが、行う人が違いますね。
「無料だから1.の事前通知にすればいいじゃん！」となりそうですが、現実的には当事者や関係者の理解が得られなかったり、一定の要件もあるため2.や3.を使う場合が多いです。
登記識別情報を盗まれた場合
登記識別情報を無くしたと思っていたが、実は金庫が空いていて盗まれていた…まずは慌てないことです。
登記識別情報の紛失や盗み見られた可能性がある場合は、悪用を避けるために「登記識別情報の失効申出」をすることができます。
クレジットカードを盗まれたときに、クレジットカードの使用ができなくなるようにすることと同じイメージです。
お近くの司法書士か法務局に相談しましょう。
宅建部のツイッターにDMを頂ければお答えできる範囲でお答えします。
登記事項証明書とは違う？
登記事項証明書は歴代の所有者などが載っているいわば「不動産の履歴書」です。
不動産の権利証である登記識別情報とは全くの別物です。
運転免許証と履歴書くらい用途も内容も違うものです。
登記事項証明書は別記事で分かりやすく解説しています。
登記原因証明情報とは違うの？
登記原因証明情報とも違います。
全くの別物です。
登記原因証明情報は「登記（をする）原因（を）証明（するための）情報」です。
皆さんも証明をする機会はあるはずです。
例えば、お酒やタバコを買うときに「身分証明書を出してください」と言われて免許証や保険証を出すことがあるでしょう。
なお、原因と言ったら分かりづらいですが理由ということです。
登記官は「今回の登記をする理由はなんですか？それを証明するものを提出してください」と言ってくるわけです。
何の理由もないのは詐欺の疑いがあるからです。
登記原因証明情報の代表的な例を使ってもう少し解説しましょう。
クイズっぽくいきます(^O^)／
「犬さんは猫さんから購入した一戸建ての所有権移転の登記をしました」
”何が原因で”所有権移転の登記をしたのでしょうか？
答えは…
”購入した”＝つまりは「売買」を原因（理由）として所有権移転の登記をしています。
登記原因証明情報は、「登記（をする）原因（を）証明（するための）情報」なので、「売買があったことを証明する書面」を登記官に提出すれば良いわけです。
つまりは「売買契約書」が登記原因証明情報となります。
やはり、権利証である登記識別情報とは言葉が似ていますが全くの別物ですね。
まとめ
登記識別情報＝権利証という記事でした。
覚えにくい方は「別」は「ロ、ケ、リ」でできている！ロの中身はなんだろな！ンかな！「ン、ケ、リ」の順番を入れ替えて「ケンリ」っぽい！で覚えられます＼(^o^)／ﾑﾘﾔﾘ
最後に本当に余談ですが、実は牛にも登記があり、牛の”個体識別情報”なんてものも存在します。
コロナ前の頃、神戸に牛のギャラリーに行った時に初めて知りました＼(^o^)／
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なお、細かな法律用語を使わずに分かりやすく解説している記事なので、細かなツッコミはご容赦頂ければ幸いです。
ありがとうございます。それでは失礼します。
