用途地域をストリートビューで見よう【法令制限】

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宅建試験のテキストには載ってないけどめちゃくちゃタメになることの第2回目です。

本記事では用途地域についてまとめました。

「第一種住居地域！」と言われたらパッとイメージできるようにまとめています。

ストリートビューと上空からの写真で見ていきますが、自分の家の周辺あたりは必ず見ておいてください。

都市計画法内での位置づけ

都市計画法は似た名称の事業などが多くて頭の整理がなかなかできません。

まずは、用途地域が都市計画法の中でどこに位置付けられているかを確認しておきましょう。

都市計画法の…地域地区の…用途地域！

なんだか似た用語な気がしますね。

宅建受験生でも頭が混乱する分野ですが、丁寧に整理＆イメージすれば怖くありませんので安心してください。

用途地域は全部で13種類

用途地域は、都市計画法に定められていて、知事が指定することにより各地域の用途地域が決まります。

用途地域は「住居系・商業系・工業系」3つのエリアに分けられますが、細かく分けると全部で13種類あります。

このようなエリア分けは「住居の隣に工場があったら騒音被害が起こる」というようなことを避けるためにあります。

それぞれの用途地域は意外と細かく定められていますので、隣あっていたり道路挟んで向こう側は違う用途地域だったりします。

例えば、渋谷区の用途地域は以下のようになっています。

リンク：渋谷区の用途地域　用途地域マップ

余談ですが、必ずしも用途地域を定める必要はないため、用途地域が定まっていない地域は通称「白地地域」と言います。

どの用途地域にするか指定する際に、地図に各用途の色を塗っていくのですが、用途地域を定めなかった地域は色が塗られないことが由来です。

それぞれの用途地域を見ていこう

ここからは各用途地域を実際にストリートビューで見ていきましょう。

地域によって建築できるものと建築できないものがありますが、それは建築基準法の「用途規制」とルールで細かく定められています。

では、まずは住宅系です。

一番下の田園住居地域を除いて、下に行くほどより都会感が増していきます。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

以下のストリートビューのように、高さのあるマンションやコンビニは基本的にありません。

高さが10mまたは12m以下の低層住宅や、（床面積の合計が）50m²までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができます。

上空からの景色です。閑静な住宅街という言葉がぴったりですね。

リンク：グーグルマップ

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、主として低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

第一種低層住居専用地域とほぼ同じ内容ですが、150m²までの一定条件の店舗等が建てられるため、コンビニやマンションも建てられます。

上空からの景色です。

リンク：グーグルマップ

豆ゴロ合わせ

この第二種低層住居専用地域のように”主として”という枕がつく地域があります。
それらをゴロ合わせで覚えておくと宅建試験対策になります。
・第二種低層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第二種住居地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
ゴロ合わせは”二種商工準工業”ですヽ(^o^)丿
リズムで覚えましょうヽ(^o^)

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

中高層階建てのマンション、床面積が500㎡以内の店舗や飲食店、病院、大学や高校などを建築できます。

上空からです。

マンションが増えました。前の2つに比べれば少し便利そうな地域になりましたね。

リンク：グーグルマップ

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、主として中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

第二種中高層住居専用地域の例に加えて、床面積1500㎡までの店舗や事務所が建てられます。

しかし、映画館、パチンコ店、ホテル・旅館、大規模な工場などは建てられません。

上空から見てみましょう。

中規模の商業施設も建てられるので生活利便性は良さそうです。

リンク：グーグルマップ

第一種住居地域

第一種住居地域は、住居の環境を保護するための地域です。

3000m²未満の一定条件の店舗・事務所・ホテル・小規模な工場は建てることができます。

しかし、パチンコ店、映画館、自動車教習所を建てることはできません。

駅に近い住居というイメージですね。

道路挟んで一本向こうは商業地域である場合もあります。

リンク：グーグルマップ

第二種住居地域

第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するための地域です。

第一種住居地域の例に加えてボーリング場や床面積10000㎡以下ならパチンコ屋なども建てられます。

上空からの写真では第一種住居地域よりも少しにぎやかになっています。

リンク：グーグルマップ

準住居地域

準住居地域は、道路沿いの自動車関連施設の立地や利便性を図り、それらと住宅が良好な住環境を保つことを目的として指定される地域です。

第二種住居地域の例に加えて、10000㎡までの一定条件の店舗、事務所、カラオケ、車庫や倉庫、作業場の床面積が150㎡以下の自動車修理工場、客席部分200㎡未満の映画館も建てられます。

上空から見てみましょう。

真ん中に走っている道路は国道なのですが、この国道の道沿いのみが準住居地域です。

定義にある「道路沿いの自動車関連施設の立地や利便性を図り」というように道路沿いの部分だけが準住居地域なのです。

リンク：グーグルマップ

田園住居地域

田園住居地域は、農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

第一種低層住居専用地域に近い地域です。

住宅のほか義務教育施設と高校や図書館、病院、神社・寺院が建てられるほか、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランが建てられますが、逆にいえばそれくらいしか建てられません。

第一種低層住居専用地域に農業関係がプラスされたというイメージですね。

2018年に新設された用途地域なので、2021年1月時点では東京都での指定は確認できません。

近隣商業地域

近隣商業地域は、その周辺の住民に日用品の供給を行う商業施設の発展を目的として指定される地域です。

準住居地域よりさらに制限が緩和されており、店舗、事務所、映画館などに床面積の制限がありません。

様々なものが建てられますが、大規模な工場、キャバレー・スナック、個室付浴場は建てられません。

リンク：グーグルマップ

商業地域

商業地域は、主として商業等の業務の利便の増進を図る地域です。

ターミナル駅周辺に指定されることが多いため、まさに都会といったイメージです。

キャバレー・スナック、個室付浴場を建てることができる唯一の地域ですが、大規模な工場などは建てられません。

渋谷駅周辺などは当然ながら商業地域です。

リンク：グーグルマップ

準工業地域

準工業地域は、主として軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域です。

案外、町中でも指定されている地域なので知らずしらずのうちに通っているかもしれません。

準工業地域には危険物を取り扱わない工場、住宅、学校、大規模な店舗、商業娯楽施設などを建築できます。

上空から見た写真でも、あまり工業が盛んなようには見えませんね。

“準”工業地域だからでしょうか。

しかし、どこか工業のにおいもするような気がします。

リンク：グーグルマップ

工業地域

工業地域は、主として工業の業務の利便の増進を図る地域です。

どんな工場でも建てられる地域ですが、住宅、アパート、床面積が10000㎡未満の店舗、飲食店、遊技場などは建てられません。

上空から見るとほぼ工場ですね。

やはり海沿いにあることが多いです。

リンク：グーグルマップ

工業専用地域

工業専用地域は、工業の業務の利便の増進を図る地域です。

工業地域と同様にどんな工場でも建てられますが、住宅・床面積が10000㎡未満の店舗、飲食店、学校、病院、ホテル、老人ホームなどは建てられません。

住宅が建てられない唯一の用途地域でありまさに工業”専用”地域ですね。

上空からから見ると、工業地域と同じく海沿いにあり工場ばかりしかありませんね。

でかい工場…広い道路…無機質な無数のトラック…それが工場専用地域のイメージです。

リンク：グーグルマップ

まとめ

用途地域の文字面だけを見て理解に苦しむのは止めにして、画像でイメージしやすいように勉強すれば何倍も他の受験生と差がつきます。

それが低燃費で合格を勝ち取るコツです。

用途地域については「東京都　都市整備局」や「用途地域マップ」で調べることができますので、ご自身が住んでいる地域を見てみるともっとイメージできます。

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ありがとうございます。それでは失礼します。

※現在とは用途地域の指定が異なる場合があります。